Qui doit payer les frais d’un bail commercial ?

Si vous êtes sur le point de louer un espace commercial pour votre entreprise, il y a de fortes chances que vous devrez signer un contrat de location commerciale. Ce document juridique très important permet de sécuriser votre entreprise avec un loyer dissocié et des frais de paiement de bail. Mais afin d’éviter les erreurs, lisez notre article complet sur la conclusion d’un bail commercial .

Qu’ est-ce qu’un bail commercial ?

Comme indiqué à l’article L. 145-1-I du Code de commerce, un bail commercial est un contrat qui s’écarte du droit commun .

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Il s’agit d’un contrat qui peut être conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un marchand qui veut louer la propriété pour son entreprise.

Ce contrat permet au locataire de profiter du droit de renouveler le bail. Cela lui permet donc de s’assurer qu’il peut garder les locaux dans lesquels il opère. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. (Posez vos questions directement à un avocat spécialisé)

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Le rôle du bail commercial

Si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale et que vous avez besoin d’un espace commercial, il est fortement conseillé de conclure un bail commercial.

Et pour une bonne raison, ce contrat offre de nombreux avantages au locataire :

• Le propriétaire (propriétaire) est tenu d’attendre la fin d’un bail commercial pour y mettre fin.

• Si le propriétaire décide de résilier le bail, le propriétaire doit payer une taxe d’expulsion pour le dommage subi.

• La location de la propriété ne peut être révisée qu’une fois par an ou tous les 3 ans. Son augmentation est soumise à un plafond.

• Si le propriétaire décide d’effectuer les travaux de rénovation nécessitant l’évacuation des locaux, il doit payer une redevance au locataire.

• Le locataire a le droit de quitter les locaux commerciaux tous les 3 ans (ce qui est appelé bail 3/6/9 lorsque la durée du bail est fixée à 9 ans), à condition qu’il informe le propriétaire 6 mois à l’avance, par lettre de l’huissier.

Important : Quel que soit le statut juridique de l’entreprise du commerçant, celui-ci doit être inscrit au registre du commerce et du commerce ou au registre du commerce pour conclure un tel contrat de location.

Les différentes formes

Le bail commercial n’est pas un document formaté. Elle peut donc prendre des formes différentes selon la volonté des deux parties. Il existe plusieurs types de baux commerciaux :

• Le contrat de location sous seing privé : est un bail établi sans la présence d’un notaire. Il doit être imprimé et signé en plusieurs exemplaires (un exemplaire par personne impliquée dans le bail). Le seul avantage est qu’il est gratuit (car il n’y a pas de frais de notaire).

• Bail authentique : est un contrat établi par ou devant un notaire. Si sa rédaction est payée, elle apporte une certitude différente pour les deux parties et a une plus grande valeur juridique.

• Bail oral : est une entente non conclue entre les deux parties. C’est très risqué, car il est impossible de prouver son existence en cas de conflit. Par conséquent, un contrat de bail oral n’a généralement aucune valeur juridique (à moins qu’un témoin ne puisse témoigner de l’existence du contrat).

Tout comme l’élaboration Conditions Générales de Vente (énumérées ici), l’appel à un professionnel du droit n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandé.

A savoir : si vous n’avez pas de notaire, il est recommandé d’enregistrer votre bail commercial auprès du Centre fiscal, pour assurer sa date et éviter tout conflit. Cette formalité coûte 125€.

Que doit contenir un bail commercial ?

Si la forme du bail est libre, le document écrit doit contenir les informations suivantes :

• L’ objet du bail,

• La durée du bail,

• Le montant du loyer,

• L’ attribution de l’espace commercial.

Les deux parties peuvent considérer qu’il convient d’ajouter certains éléments, y compris la nature de la passe de porte et le montant du dépôt.

Pour être validé, le contrat de location doit être accompagné de certains documents obligatoires :

• L’ état des choses,

• Diagnostic de la performance énergétique,
• Risques naturels et technologiques.

Le coût de l’élaboration d’un bail commercial

S’ il n’est pas obligatoire de passer par un professionnel du droit pour rédiger un bail commercial, c’est une approche fortement recommandée.

En effet, l’utilisation d’un notaire ou d’un avocat d’affaires pour la rédaction garantit un contrat de location valide et valide. Un bail commercial incomplet est donc considéré comme nul et non avenu et n’a donc aucune valeur juridique.

Dans ce cas, les honoraires de notaire sont à la charge du locataire (selon le cas, ils peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire). Pour avoir un bail commercial écrit, il faut en moyenne entre 400 et 700€ selon l’expert contacté. C’est le professionnel choisi qui détermine le coût de l’élaboration du bail commercial.

A savoir : le bail notarié est obligatoire si la chambre se rapporte à un taux de boisson. Sans recourir à un notaire, le propriétaire serait accusé du risque de cacher un courant de boisson. Un appel auprès du notaire est également obligatoire pour tout bail de plus de 12 ans.

Optez pour un bail 3 6 9 lorsque vous débutez en tant que propriétaire

Lorsque vous souhaitez mettre votre bien en location, il est très important de bien vous renseigner sur les modalités de baux. En effet, pour une location commerciale de longue durée, le bail 3 6 9 semble être le plus adapté. Vous vous posez beaucoup de questions à ce propos comme par exemple les suivantes : faut-il passer par un notaire pour établir un bail commercial, ou encore quelle est la durée d’un bail 3 6 9 ? Vous trouverez les réponses ci-dessous ou bien dans divers blogs sur internet.

Qu’est-ce que le bail 3 6 9 ?

Déjà, vous vous demandez si vous êtes concerné par ce genre de bail ? Sachez qu’il est adapté pour les trois situations suivantes : 

• Le bail devra porter sur un bien à objet commercial
• Le lieu devra servir à réaliser une activité professionnelle
• Le locataire devra être immatriculé au RCS ou bien être une association

Le principe de ce bail 3 6 9 pour les propriétaires est d’abord la manière dont il est plus qu’adapté dans le cadre d’une location commerciale, mais aussi car cela fonctionne par période de trois ans, six ans ou neuf ans.

Le propriétaire pourra demander au locataire de partir au bout de 9 ans et le locataire pourra partir tous les trois ans. Cela peut être vraiment arrangeant afin de garantir une stabilité à la location. Ceci dit, il est toujours possible si besoin de rompre le contrat à n’importe quel moment si les relations propriétaires / locataires sont saines et que l’accord se fait à l’amiable. 

Certaines dépenses resteront à la charge du propriétaire

En tant que propriétaire, et même si vous avez des locataires, vous vous devez de prendre en charge certaines charges qui sont les suivantes :

• Vous devrez prendre en charge les grosses réparations et aussi les honoraires liés aux potentiels travaux dans le futur.
• Et puis, les travaux afin d’entretenir les lieux du bien loué
• Une contribution sera également demandée pour les impôts territoriaux, vous serez tout de même en charge de payer des taxes.
• Enfin, les honoraires de propriétaires et de copropriété resteront également à votre charge

Pour ce qui s’agit des travaux d’embellissement, ils ne sont pas à votre charge puisque vous devrez vous charger de tout ce qui est vital.

N’hésitez pas à poser des questions à des spécialistes pour vous aider sur ce bail 3 6 9.