Comment utiliser le fond de travaux ?

Depuis le 1er décembre 2017, la création d’un fonds d’entreprise au sein de la copropriété est devenue une obligation légale. Pour le gérer efficacement, il est préférable de connaître ses principales caractéristiques. De qui il s’agit ? Comment le configurer ? Pouvons-nous récupérer ses provisions en cas de vente de sa propriété ? Nos réponses.

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Fonds de travaux : Définitions et obligations

L’ article 58 de la loi sur l’accès au logement et l’aménagement urbain rénové rend désormais obligatoire la création d’un fonds de construction pour les condominiums d’une certaine taille. La loi Alor est entrée en vigueur le 1er janvier 2017 et repose sur un principe simple. Dans l’introduction d’un principe de l’épargne à copropriétaires, il vise à faciliter le financement de grands projets et projets en dehors du budget. La mise en place des coûts d’un chantier imprévu a toujours été un vrai mal de tête pour les condominiums, en particulier ceux qui transportent déjà de lourdes charges. Le paiement anticipé pour les travaux vise précisément à résoudre ce problème. Destinés à financer l’entretien ou l’entretien des parties communes du bâtiment, les travaux de financement de la loi ALUR peuvent être appliqués à deux types principaux de chantiers :

• Travaux en dehors du budget prévisionnel décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
• La copropriété fonctionne prescrite par les lois et règlements.

Le montant annuel alloué à ce fonds est déterminé par une assemblée de l’assemblée générale des copropriétaires. Par vote majoritaire, comme le prévoient les articles 25 et 25-1 de la disposition statutaire, dépasser nécessairement 5% du budget estimatif des dépenses de copropriété. Ce dernier est libre de fixer un montant plus élevé s’il le souhaite.

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Fonds de travail : pour tous les condominiums ?

Le fonds obligatoire pour les travaux de la loi ALUR comprend tous les condominiums pour destination résidentielle totale ou partielle, constitués d’au moins 10 parcelles. Un lot en copropriété est défini comme une « partie privée à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et une partie des parties communes réservées à la totalité ou à une partie d’entre eux ». En parallèle avec le logement, les bâtiments commerciaux, les places de parking, ainsi que les caves, les greniers et les garages sont considérés comme beaucoup de copropriété. Toutefois, la loi ALR prévoit trois cas où les copropriétaires n’ont pas à créer un fonds de travail spécifique :

• Ainsi, les nouveaux bâtiments peuvent être exemptés de ces économies après une période de cinq ans après la réception du travail.
• Si le Diagnostic Technique Général (DGT) stipule qu’aucun travail n’est requis pour les dix prochaines années, une exemption temporaire peut également être accordée pour la durée de validité du diagnostic. Toutefois, cette affaire est exceptionnelle. Rappelons que la DGT est régie par l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation.
• Les bâtiments comportant moins de dix parcelles principales en copropriété sont exonérés. Si l’assemblée générale est unanime, il sera alors possible pour les copropriétaires de renoncer au fonds de la société de l’ALUR-Act.

Création de fonds pour les travaux : allocation et fourniture

La Constitution du Fonds d’entreprise de la loi Alral fera nécessairement l’objet d’une résolution spéciale de l’Assemblée générale. Le syndic est responsable de l’inscrire à l’ordre du jour. Il ne s’agit pas de si nous devrions voter ou non pour la création du fonds — c’est une obligation légale — mais pour établir les conditions d’affection, y comprisle taux de cotisation annuel. La distribution peut être basée sur l’utilisation d’équipements et de services communs ou sur la méthode générale des tantièmes. Le fonds est financé par tranches sur le compte général. La principale utilité de l’épargne est la prévention des difficultés financières liées à la propriété en copropriété. Ainsi, un véritable outil pour gérer les prévisions, le montant du fonds pour les travaux devrait être établi en tenant compte des spécificités du bâtiment. Sa mise en œuvre devrait aller de pair avec un audit des travaux des condominiums susceptibles d’être réalisés à plus long terme. Si des travaux importants doivent être planifiés, comme une rénovation de façade, rénovation du toit ou un remplacement de l’ascenseur, il y a peu de chances que le taux minimum de 5% soit suffisant pour couvrir les coûts d’intervention. Une étude canadienne estime que pour remplir son rôle préventif, le taux du fonds de roulement devrait être égal à 10 ou 12 % du budget actuel en copropriété.

Incapacité de recouvrer les provisions du Fonds de travaux (en principe)

Quant au sort des contributions, la loi Alur-LR ne pouvait être plus explicite. Les « sommes versées au titre du fonds d’entreprise sont finalement acquises au syndicat des copropriétaires ». Ils ne seront pas remboursés dans le cas de la vente d’une des parcelles de la copropriété, puisqu’ils appartiennent maintenant à l’association des copropriétaires. Par l’intermédiaire d’un notaire, il appartient alors au vendeur de convaincre l’acheteur de lui rembourser l’équivalent de sa part dans le fonds des travaux : c’est le seul moyen de dispositions du fonds pour les travaux à récupérer. Cela équivaut finalement à une réévaluation du montant du bien au moyen des montants déjà avancés par le vendeur au profit du bien.