Selon les impôts français, « le lieu principal de résidence est le lieu de résidence au 31 décembre de l’année au cours de laquelle les revenus ont été perçus ». La notion de résidence principale est, à proprement parler, essentielle au niveau juridique et fiscal.En ce qui concerne l’INSEE, elle définit la résidence principale comme « un logement qui est normalement et principalement occupé par une ou plusieurs personnes du même ménage, par opposition à un deuxième logement ». La résidence principale est donc le lieu où le contribuable et sa famille vivent et travaillent toute l’année. Il est impossible d’avoir deux maisons principales.
Avez-vous besoin d’acheter ou de louer votre maison principale ?
La décision de devenir propriétaire ou de rester locataire ne se résume pas à une équation froide. Ce choix s’enracine dans l’intime : rythme professionnel, envies d’ancrage ou de mobilité, capacité d’emprunt, projet de vie. Selon l’INSEE, 58 % des Français ont franchi le pas de l’achat, les autres préfèrent la location.
Louer sa résidence principale
Opter pour la location, c’est miser sur la souplesse. Beaucoup y voient le meilleur moyen de garder leur liberté, de changer de ville ou de région sans entraves, ou de s’adapter à une vie professionnelle mouvante. Pour certains, la location n’est qu’une étape : le temps de mettre de côté, d’affiner son projet, d’attendre le bon moment. Mais cela implique quelques frais : honoraires d’agence (sauf si une opportunité directe se présente), dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges. Parfois, la vie impose la location : après une séparation, pendant une période de chômage, ou simplement dans l’attente de perspectives plus claires.
Acheter sa résidence principale
Pour beaucoup de Français, devenir propriétaire marque une étape. C’est le moyen de se constituer un patrimoine, là où les loyers, eux, s’évaporent chaque mois. L’achat confère aussi la liberté de modeler son intérieur à sa guise, ce que la location limite toujours. Mais l’acquisition s’accompagne de charges : taxe foncière, frais de notaire (environ 7 % du prix, moins pour le neuf), entretien et réparations, sans oublier les charges de copropriété pour les appartements. Devenir propriétaire, c’est aussi accepter ces nouvelles responsabilités, parfois lourdes, mais gages d’indépendance sur le long terme.
Investir dans une résidence principale en cas d’apport soudain
Un héritage inattendu, un bonus, un don : une rentrée d’argent peut accélérer le projet d’achat. Même modeste, cet apport facilite l’obtention d’un crédit immobilier conséquent et autorise à rêver plus grand, ou plus vite. Le projet d’achat se trouve alors dopé, et les perspectives de financement s’élargissent nettement.
Le crédit et la résidence principale
D’après l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), la durée réelle d’un crédit immobilier en France s’établit à 7,1 ans. Pour janvier 2020, le taux moyen se situait à 1,13 %. France Info souligne que 2019 a vu un record de prêts immobiliers, à hauteur de 250 milliards d’euros. Le crédit immobilier reste donc le levier principal pour accéder à la propriété. Les durées varient : 5 à 30 ans selon le profil, avec une moyenne autour de 20 ans.
Différentes aides publiques viennent soutenir les candidats à l’achat. Voici les principaux dispositifs à connaître :
- Prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, il finance une part de l’achat de la résidence principale. Plafonné selon les ressources, il peut s’associer à d’autres prêts (plan épargne logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale). Les conditions sont strictes, mais le PTZ reste une opportunité pour alléger le coût global de l’opération.
- Plan Épargne Logement (PEL) : il permet de financer l’achat, la construction ou la rénovation de la résidence principale, à condition d’avoir épargné suffisamment au préalable.
- Prêt Action Logement (PAL, ex 1 %) : destiné aux salariés dont l’employeur participe à l’effort de construction, il complète le financement principal.
- Prêt Conventionné (PC) : garanti par l’État, il est accessible via la plupart des banques.
Posséder sa résidence principale pèse dans la fiscalité du patrimoine (IFI). Pourtant, une décote de 30 % s’applique sur la valeur du bien pour le calcul de l’impôt. Seuls 70 % de la valeur entrent en compte. Autre particularité : en cas de revente, la plus-value réalisée sur la résidence principale échappe à l’impôt, sans condition de durée ou de montant.
Enfin, certains travaux d’économie d’énergie ouvrent droit au crédit pour la transition énergétique (CITE), sous réserve d’éligibilité.
Déménager sa résidence principale hors de France
Un changement de pays implique de signaler ce transfert à l’administration fiscale l’année même du départ. Deux déclarations sont à effectuer :
Déclaration de départ
Le formulaire 2042 doit être rempli pour déclarer l’ensemble des revenus perçus jusqu’au jour du départ.
Déclaration après départ
Le formulaire 2042NR sert à déclarer les revenus de source française perçus après le départ.
Un résident fiscal français est imposé sur ses revenus mondiaux. Après transfert du domicile fiscal à l’étranger, seuls les revenus de source française restent soumis à l’impôt français. Ces revenus comprennent :
- les loyers de biens immobiliers situés en France ;
- les revenus de titres français ;
- les revenus issus d’entreprises établies en France ;
- les revenus issus d’activités professionnelles exercées en France ;
- les plus-values sur actifs français.
Pour les nouveaux expatriés, la loi de finances 2019 (article 43) a introduit une exonération sur la plus-value réalisée à la revente de l’ancienne résidence principale, à condition que la vente intervienne avant le 31 décembre de l’année suivant le départ, et que l’expatriation concerne un pays de l’UE ou un État ayant signé une convention d’assistance administrative. Les expatriés bénéficient ainsi du même régime que les résidents lors de la cession de leur résidence principale.
Transformer sa résidence principale en investissement locatif
Partir vivre ailleurs ne signifie pas forcément vendre son bien. Louer son ancienne résidence principale est une piste à considérer. Première étape : solliciter un professionnel de l’immobilier pour une estimation du bien et une analyse du marché local. Sur la base de cette étude, on peut arbitrer entre vente et location, et envisager la constitution d’un patrimoine immobilier locatif.
Un professionnel pourra estimer le montant des loyers, donner des repères sur la demande locale et les prix pratiqués. Pour ceux qui redoutent la gestion locative, confier le bien à une agence permet de déléguer la recherche de locataires et l’administration du bien, moyennant des frais d’agence. Il ne faut pas négliger dans le calcul le poids de la taxe foncière, d’éventuelles mensualités de crédit et les coûts d’entretien.
Mettre son bien en location, c’est commencer à bâtir un patrimoine tout en préparant sa retraite. Certains dispositifs fiscaux, comme le statut LMNP (location meublée non professionnelle), offrent des avantages non négligeables, notamment en matière d’allégement de l’impôt.
Les informations présentées ici sont générales. Elles ne tiennent pas compte de situations particulières et ne constituent ni une incitation à l’achat ou à la vente, ni un conseil d’investissement financier. Chacun reste responsable des décisions qu’il prend en s’appuyant sur ces éléments.
La question de l’achat de la résidence principale, loin d’être tranchée, invite à une réflexion qui engage sur plusieurs années. Entre choix de vie, perspectives de valorisation et évolution fiscale, la décision d’acheter ou de louer dessine, en filigrane, une trajectoire singulière. Chacun trace la sienne, à son rythme, en fonction de ses convictions et de ses projets. Alors, investir dans sa résidence principale aujourd’hui ? La réponse se niche dans les détails de chaque histoire.
