L’abattement pour durée de détention ne s’applique pas de la même façon aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu lors de la vente d’une résidence secondaire. Une exonération totale n’est possible qu’au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, mais il faut attendre 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux. Les frais de travaux ne sont pris en compte que sous conditions strictes et ne s’ajoutent pas systématiquement au prix d’acquisition.
La distinction entre résidence principale et secondaire détermine l’application des exonérations, et l’administration fiscale contrôle étroitement la nature de l’occupation du bien. Chaque étape du calcul de la plus-value impose de respecter des règles précises, dont la moindre erreur peut entraîner un redressement.
Plan de l'article
Résidences secondaires : ce qui distingue la fiscalité de la résidence principale
Au moment de vendre une résidence secondaire, les règles fiscales changent radicalement par rapport à celles applicables à la résidence principale. La plus-value immobilière d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucun avantage fiscal automatique, contrairement à la résidence principale qui, dans la plupart des cas, échappe à l’impôt à condition d’avoir été occupée à titre de logement principal. Les services fiscaux ne se contentent pas de déclarations : ils attendent des preuves concrètes d’occupation continue, comme des factures ou des contrats d’énergie.
Pour la résidence secondaire, la plus-value réalisée lors de la vente se retrouve soumise à un double prélèvement : d’un côté, l’impôt sur le revenu à un taux fixe de 19 %, de l’autre, les prélèvements sociaux, qui s’établissent à 17,2 %. L’allègement fiscal ne se fait ressentir qu’au fil du temps : 22 ans de détention sont nécessaires pour échapper à l’impôt, 30 ans pour voir disparaître les prélèvements sociaux. Quelques situations particulières existent, permettant à certains retraités, personnes en situation de handicap, ou non-résidents réinvestissant dans une résidence principale, de bénéficier d’une fiscalité allégée, sous conditions strictes.
Vendre ce type de bien implique donc de rester vigilant sur la durée de détention, la réalité de son occupation, la traçabilité de chaque justificatif de travaux ou de frais. La présentation d’une résidence secondaire comme principale s’accompagne toujours d’un risque de contrôle, et l’administration ne laisse rien passer : le moindre faux pas est sanctionné.
Comment se calcule concrètement la plus-value immobilière en 2025 ?
La mécanique du calcul de la plus-value reste inchangée pour 2025, mais l’attention au détail est de mise. Il s’agit d’évaluer la plus-value brute : on soustrait au prix de vente le prix d’acquisition majoré des frais et dépenses autorisés. Cette opération semble simple, mais tout réside dans la prise en compte exacte de chaque poste admissible.
Pour mieux cerner ce que l’on peut ajouter au prix d’acquisition, voici la liste des apports possibles :
- Frais d’acquisition : il s’agit notamment des frais de notaire et droits d’enregistrement, pris au réel si l’on en conserve les justificatifs, sinon calculés forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat.
- Travaux d’amélioration : seuls les travaux réalisés par des entreprises sont retenus, et s’il manque des factures après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être appliqué.
- Commission d’agence réglée par le vendeur.
Le prix de vente s’entend net, après déduction des frais assumés par le vendeur comme une commission d’agence ou une indemnisation d’éviction. À l’inverse, les diagnostics immobiliers n’interviennent pas dans ce calcul.
Pour visualiser l’ensemble, la formule du calcul s’écrit en ces termes :
- plus-value brute = prix de vente net, (prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux d’amélioration)
Ce chiffre fixe la base sur laquelle s’effectuent l’imposition et les prélèvements sociaux. Un bien hérité ? On prend la valeur mentionnée dans l’acte de succession comme prix d’acquisition. Un bien acquis en démembrement, via une SCI ou avec des règles de propriété particulières ? L’administration veille au respect scrupuleux des modalités spécifiques.
Exonérations, abattements et délais : comprendre les mécanismes clés
La vente d’une résidence secondaire entraîne une double fiscalisation : 19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Mais la fiscalité s’allège au fil des années. Plus on conserve son bien, plus l’abattement pour durée de détention diminue la part taxable jusqu’à disparaître totalement.
Pour l’impôt sur le revenu, on applique 6 % d’abattement par an à partir de la sixième année, puis 4 % lors de la 22e année, ce qui signifie une exonération acquise après 22 ans. Côté prélèvements sociaux, la réduction s’effectue à hauteur de 1,65 % par an à partir de la cinquième année, puis s’accélère après la 22e année pour aboutir à une exonération après 30 ans.
Certaines situations ouvrent droit à un allègement anticipé : retraités ou personnes en situation de handicap répondant à des conditions de ressources, cession à un organisme du logement social. Dans les zones tendues, une vente réalisée jusqu’en 2024 peut aussi bénéficier d’un abattement exceptionnel si elle s’accompagne d’engagements en faveur du logement social ou de la transformation du bâti. Pour chacune de ces situations, la rédaction précise des actes et la conservation des justificatifs restent indispensables.
Le notaire opère automatiquement les calculs liés aux abattements lors de la signature. Le temps de détention s’apprécie de la date d’achat à l’acte authentique de revente. Et, dès qu’un bien est détenu en SCI ou démembré, une analyse spécifique s’impose pour bien comprendre la répartition des abattements ou la longueur des délais à respecter.
Quels sont les pièges à éviter et les points de vigilance lors de la vente ?
Vendre une résidence secondaire suppose une préparation administrative irréprochable. Pour que chaque charge ou dépense pèse dans le calcul de la plus-value, il est impératif de fournir des justificatifs solides : factures de travaux, frais de notaire et commissions d’agence valides, droits d’enregistrement dûment acquittés. Les dépenses impossibles à prouver ou les travaux faits soi-même en l’absence de facture tombent sous le couperet : ils ne seront pas pris en compte.
Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la transaction. Il vérifie la chronologie, la cohérence des sommes, et s’assure de l’application correcte des abattements ou exonérations. Mais la charge finale revient au vendeur, qui doit présenter un dossier sans faille. Une attention particulière s’impose sur les dépendances : vendre séparément une cave ou un garage, même attenant, peut déclencher un calcul et une taxation distinctes.
Il existe également des spécificités locales à anticiper. À Bordeaux, par exemple, les situations varient entre appartements familiaux dans les Chartrons, biens transformés en meublés de tourisme à Nansouty, ou terrains en mutation à la Bastide après modification du PLU. Ces éléments interviennent sur la base d’imposition ou les modalités d’abattement. Adapter le montage fiscal à la configuration du bien, à sa date d’achat et au contexte local est devenu déterminant.
Les ventes générant des plus-values élevées ou impliquant des sociétés immobilières attirent tout particulièrement l’attention des services fiscaux. Préserver l’ensemble des justificatifs pendant six ans demeure la meilleure parade contre un éventuel contrôle. Car même une exonération mal appliquée peut faire l’objet d’un rappel ultérieur. Dans ce paysage, vendre une résidence secondaire, c’est choisir la rigueur documentaire et la transparence avancée, pour s’éviter des tracas qui, eux, ne prennent jamais de vacances.
