Un compromis de vente ne fait pas tout. Entre la signature et l’acte authentique, la vie de la copropriété ne s’arrête pas. Les décisions votées en assemblée générale, les appels de fonds, les travaux à venir : qui, du vendeur ou de l’acquéreur, doit passer à la caisse ? La réponse n’a rien d’univoque et mérite d’être scrutée sans faux-semblant.
Lorsqu’un copropriétaire engage la vente de son lot après des travaux votés, le paiement des provisions se joue à la date précise où l’appel de fonds arrive à échéance. Celui qui est copropriétaire à ce moment-là endosse la facture.
Regardons un cas concret : une assemblée générale statue le 15 mars 2004 sur des travaux, avec un échéancier en trois temps : 1er avril, 1er juin, 1er août de la même année. Si la transaction immobilière se conclut le 1er mai 2004, le vendeur devra s’acquitter de l’appel du 1er avril. Les échéances du 1er juin et du 1er août relèvent de l’acquéreur, devenu copropriétaire avant ces dates. Tout se joue donc sur le calendrier et la date effective du transfert de propriété.
Mais le scénario évolue si les travaux ont été votés sans calendrier précis. Dans ce cas, le syndic lance l’appel de fonds quand bon lui semble, et c’est alors le copropriétaire en titre au moment de l’appel qui règle la note. Cette subtilité peut faire toute la différence, surtout quand les sommes sont conséquentes.
La répartition des charges ne se limite pas aux textes généraux. Le compromis et l’acte de vente peuvent prévoir une ventilation différente entre vendeur et acheteur. Attention, cette convention privée n’aura aucune incidence sur le syndicat des copropriétaires : lui se retournera toujours contre celui qui figure dans ses registres à la date d’échéance, quelle que soit l’accord passé entre vendeurs et acquéreurs. Les parties, elles, devront ensuite régler leurs comptes selon les termes convenus.
Pour clarifier ce qui se pratique le plus couramment, voici comment les notaires procèdent lors de la rédaction des actes :
- les travaux décidés avant la vente restent à la charge du vendeur (dans l’exemple précédent, le vendeur paie l’ensemble des appels de fonds, même ceux intervenant après la vente, si les travaux ont été votés avant la signature définitive) ;
- si la cession intervient entre la promesse et la vente, l’acquéreur ne prend la relève que si le vendeur a pu, dans les faits, assister à l’assemblée générale (convocation reçue à temps, droit de vote effectif, etc.).
Pour s’y retrouver, il faut se référer au décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour appliquer la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété dans l’immobilier bâti.
Textes à connaître : décret n°67-223 du 17 mars 1967, en lien direct avec la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
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