Un décret, une date, et des milliers d’immeubles soudainement concernés : depuis 2014, la loi impose à chaque immeuble en copropriété une inscription sur un registre national. Pourtant, plusieurs bâtiments échappent encore à cette règle, notamment ceux composés de moins de cinq lots ou relevant de certains statuts particuliers. Des amendes administratives sont prévues pour les syndics négligents, mais leur application reste inégale selon les préfectures.
La complexité des démarches et la méconnaissance des obligations entraînent régulièrement des retards, voire des manquements. Certaines ventes immobilières se retrouvent même bloquées à cause d’un défaut d’immatriculation.
Le registre des copropriétés : qui est concerné et pourquoi cette obligation existe
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés à usage d’habitation doivent absolument être inscrites sur le registre national des copropriétés. Que l’immeuble compte deux, dix ou cent lots, que le syndic soit professionnel, bénévole ou coopératif, nul n’échappe à la règle. Cette gestion centralisée incombe à l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), qui collecte et analyse ces données depuis la mise en place du dispositif par la loi ALUR, puis son extension via la loi ELAN.
La responsabilité de l’immatriculation de la copropriété repose sur le syndic de copropriété. À lui d’inscrire ou d’actualiser chaque année les informations du syndicat des copropriétaires. Si aucun syndic n’est désigné, la tâche peut revenir à un notaire (dans le cas d’une création de copropriété neuve), à un administrateur provisoire ou à un mandataire ad hoc pour les situations délicates.
Ce registre national poursuit plusieurs finalités concrètes :
- Rendre l’état du parc immobilier plus lisible et accessible ;
- Simplifier la gestion des résidences collectives ;
- Offrir aux pouvoirs publics un outil fiable pour orienter leurs politiques d’habitat.
La loi Climat et Résilience a renforcé l’accent sur les questions énergétiques, en rendant obligatoire la déclaration des performances et travaux liés à l’énergie.
Les copropriétés non immatriculées se retrouvent privées de certaines aides publiques, subventions et dispositifs d’accompagnement proposés par l’ANAH. Ce registre s’impose donc comme la carte d’identité administrative et juridique de l’immeuble : sans lui, impossible de prétendre à certains avantages.
Modalités d’immatriculation, démarches pratiques et sanctions à connaître
Pour inscrire une copropriété au registre national, le syndic doit renseigner une série de données précises, à la fois administratives, financières et techniques. La pièce maîtresse de cette procédure, c’est la fiche synthétique de la copropriété. Elle rassemble l’ensemble des informations sur la gestion, le nombre de lots, la santé financière de la résidence, les diagnostics réalisés et le niveau de performance énergétique.
Voici les principaux éléments à fournir lors de l’immatriculation :
- Coordonnées exactes du syndicat de copropriétaires et du syndic ;
- Nombre et nature des lots ;
- Données financières, notamment le montant du budget prévisionnel et des charges ;
- Diagnostics obligatoires et état des travaux ;
- Indicateurs de performance énergétique.
Cette fiche doit être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, mais aussi à l’acquéreur lors d’une vente de lot. Le numéro d’immatriculation devient alors indispensable pour toute transaction.
La mise à jour annuelle : ce rendez-vous ne se négocie pas. Le syndic dispose de deux mois après chaque assemblée générale pour actualiser les données. Cette exigence s’inscrit dans la continuité des lois ALUR, ELAN et Climat & Résilience, qui renforcent la transparence et exigent notamment la publication du plan pluriannuel de travaux et des rénovations énergétiques réalisées.
En cas de manquement, la sanction tombe. Après une mise en demeure, l’ANAH peut infliger une pénalité de 20 euros par lot et par semaine de retard. Si la situation perdure, un copropriétaire peut saisir le juge pour contraindre le syndic à se mettre en règle, et une procédure administrative est également possible si les mises à jour tardent.
Ne pas être inscrit sur le registre, c’est aussi tirer un trait sur certaines subventions ou aides destinées aux travaux de rénovation. L’immatriculation au registre national s’impose dès lors comme un passage obligé pour préserver la sécurité juridique de la copropriété et maintenir la valeur patrimoniale de l’immeuble. Sans ce sésame, la copropriété navigue à vue, au risque de se retrouver à quai lors des prochains grands chantiers immobiliers.
