Depuis le 1er décembre 2017, la création d’un fonds d’entreprise au sein de la copropriété est devenue une obligation légale. Pour le gérer efficacement, il est préférable de connaître ses principales caractéristiques. De qui il s’agit ? Comment le configurer ? Pouvons-nous récupérer ses provisions en cas de vente de sa propriété ? Nos réponses.
Consultez nos autres articles sur le Fonds Travaux :
A découvrir également : Comprendre l'IFI et optimiser vos dons aux associations
- Tout savoir sur le fonds de travail obligatoire
- Le fonds de travail obligatoire : Quelles conséquences pour les copropriétaires ?
Fonds de travaux : définitions et obligations
Impossible de passer à côté : l’article 58 de la loi sur l’accès au logement et l’aménagement urbain rénové impose à certaines copropriétés la création d’un fonds dédié aux travaux. Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR s’applique, avec une idée simple : pousser chaque copropriétaire à mettre de côté pour les grandes dépenses, celles que l’on n’a pas vues venir dans le budget annuel. Les charges imprévues, toiture à refaire, ascenseur à moderniser, font souvent grincer des dents. Ce fonds vise à anticiper ce genre de scénario, là où la trésorerie fait défaut. Il s’adresse à l’entretien courant ou à la remise en état des parties communes. Deux types de chantiers sont concernés :
Voici les principaux cas pour lesquels ce fonds peut être mobilisé :
Lire également : Optimiser l'espace : comment aménager efficacement une maison de 100 m2
- Les travaux décidés en assemblée générale, qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel.
- Les opérations rendues obligatoires par des textes légaux ou réglementaires.
Le montant mis de côté chaque année se décide lors de l’assemblée générale, au vote majoritaire, selon les modalités prévues aux articles 25 et 25-1 du statut de la copropriété. Ce seuil ne peut jamais descendre sous 5 % du budget annuel prévisionnel, mais rien n’interdit de viser plus haut si la situation l’exige.
Fonds de travaux : pour qui, concrètement ?
Le fonds de travaux prévu par la loi ALUR concerne toutes les copropriétés affectées totalement ou partiellement à l’habitation et qui comptent au moins 10 lots principaux. Un lot, c’est à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes : logements, locaux commerciaux, parkings, caves, greniers ou garages entrent dans le calcul. Mais la loi ménage des exceptions. Trois situations échappent à la règle :
- Les bâtiments neufs bénéficient d’une dispense durant les cinq années suivant leur livraison.
- Si le Diagnostic Technique Global (DTG) conclut à l’absence de travaux nécessaires sur dix ans, la copropriété peut suspendre la constitution du fonds pour la durée de validité du diagnostic. Une situation rare, encadrée par l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation.
- Les ensembles de moins de dix lots principaux ne sont pas concernés. Si, en plus, l’assemblée générale se prononce à l’unanimité, ces copropriétaires peuvent choisir de faire l’impasse sur le fonds.
Création du fonds : modalités et fonctionnement
La mise en place du fonds n’est pas une option : le syndic doit l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il ne s’agit plus de débattre de l’utilité du fonds, mais de s’accorder collectivement sur son mode d’alimentation, notamment sur le taux annuel de cotisation. La répartition des contributions se fait soit en fonction de l’usage des équipements et services communs, soit selon les tantièmes habituels. Les sommes sont versées sur le compte général en plusieurs fractions. Ce mécanisme permet d’éviter le choc financier d’appels de fonds imprévus. Pour déterminer la réserve à constituer, il vaut mieux regarder de près l’état du bâtiment et anticiper les gros chantiers à venir. Si des travaux majeurs sont en ligne de mire, ravalement, toiture, ascenseur,, les 5 % réglementaires risquent de ne pas suffire. Une étude canadienne estime qu’un taux d’épargne situé entre 10 et 12 % du budget serait nettement plus prudent pour éviter les déconvenues.
Provisions du fonds : pas de remboursement automatique lors d’une vente
Le sort des sommes versées est sans ambiguïté : selon la loi ALUR, « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ». En clair, si vous vendez votre lot, vous ne récupérerez pas les provisions déjà versées. Elles restent attachées à la copropriété, pas au propriétaire sortant. Toutefois, il est possible de négocier avec l’acheteur, lors de la vente, pour obtenir le remboursement de votre quote-part, en passant par le notaire. Rien n’oblige l’acheteur à accepter, mais c’est là le seul levier pour récupérer ce qui a été avancé. Dans les faits, le montant du fonds déjà constitué peut peser dans la négociation du prix du bien.
Gérer le fonds de travaux, c’est anticiper, éviter les mauvaises surprises et donner à la copropriété les moyens de faire face aux imprévus sans paniquer. Un immeuble qui avance sereinement, c’est souvent celui dont les copropriétaires n’apprennent pas dans l’urgence que la toiture attend depuis trop longtemps. À chacun d’y voir l’occasion de bâtir un collectif solide, prêt pour l’avenir.
