Comment financer un programme immobilier ?

Pour mener une opération de promotion immobilière à son terme, le promoteur immobilier doit mettre tout en œuvre afin de réunir les fonds nécessaires. Cette recherche de capitaux peut dans bien des cas devenir une véritable bataille pour le promoteur. Cependant, dans la majorité des cas, le financement de programme immobilier répond à un schéma assez précis et immuable. Voici donc comment financer un programme immobilier du début à la fin !

Le financement du programme immobilier par crédit bancaire

Le crédit bancaire permet de financer une grande partie (environ 35 à 40 %) du coût total du programme immobilier. Avant d’accorder ce prêt, la banque devra prendre en compte plusieurs paramètres tels que :

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  • l’étude du marché
  • l’étude de l’emplacement du terrain,
  • la typologie des futurs logements,
  • les assurances souscrites,
  • les contraintes juridiques du projet,
  • l’apport financier du promoteur…

Les banques sont généralement très exigeantes en ce qui concerne la demande de financement de programme immobilier. Le promoteur devra donc constituer un dossier solide. Pour ce faire, l’idéal serait d’avoir recours aux services d’une société de courtage de crédit fiable et performante. Cette société par exemple, en plus de vous aider dans la constitution de votre dossier de prêt, vous aidera également à trouver le meilleur crédit, au meilleur taux.

L’apport en fonds propres du promoteur

Le promoteur du programme se doit de prendre en charge les premières dépenses nécessaires à l’émergence du projet. De ce fait, l’apport en fonds propres du promoteur peut être considéré comme la première source de financement de programme immobilier. Cet apport constitue 10 à 15 % du coût total du programme et permet de prendre en charge des dépenses telles que :

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  • la prospection ;
  • l’étude de faisabilité ;
  • l’achat du terrain ;
  • les frais de notaire ;
  • les frais d’architecte…

Quel que soit le type d’opération de promotion immobilière, l’apport en fond propre est primordial. Il constitue une condition sine qua non pour l’obtention du crédit bancaire. Sans un apport financier personnel, le promoteur ne pourra donc pas concrétiser son projet.

Le financement du programme immobilier par la pré-commercialisation des logements

La pré-commercialisation des logements est une source de financement de programme immobilier extrêmement importante. À elle seule, elle permet de financer les 50 % du coût total du programme. Également connue sous le nom de VEFA (vente en l’état de futur achèvement), elle est très différente de la vente de logements déjà construits. La VEFA est une vente qui s’effectue uniquement sur le plan et qui obéit à des règles juridiques assez précises :

  • Le dépôt de garantie
  • La nécessité d’un contrat de réservation
  • Une réduction des frais de notaire de 3 %

La VEFA comme moyen de financement de programme immobilier est non seulement avantageuse pour le promoteur, mais elle l’est également pour l’acheteur. Dans le cadre d’une vente VEFA, le paiement est échelonné (de 5 % à la signature jusqu’à 100 % à la livraison), ce qui permet au promoteur de bénéficier d’un flux monétaire continu tout au long du projet. L’acheteur, quant à lui, bénéficie d’une réduction des frais de notaire de 3 % (plus de détails à ce sujet sur immoz.info)

L’étape de la pré-commercialisation est très importante. Outre le fait qu’elle constitue 50 % du financement de programme immobilier, elle permet au promoteur de s’assurer qu’il existe une réelle demande pour le programme. De plus, tout comme l’apport en fond propre, elle constitue une condition nécessaire pour la demande et l’obtention d’un crédit bancaire. Le promoteur ne peut en effet demander un emprunt bancaire que lorsque 50 % des logements futurs ont été pré-commercialisés.

Le crowdfunding immobilier : un autre moyen de financement

L’apport en fonds propres du promoteur étant indispensable pour le démarrage du projet, cela peut dans bien des cas constituer un frein à son développement. Pour contourner ce problème et ainsi rassembler les capitaux nécessaires pour le financement de programme immobilier, de nombreux promoteurs ont recours au crowdfunding immobilier.

Il s’agit d’un système dans lequel un promoteur immobilier fait appel à des investisseurs particuliers qui lui prêteront de l’argent sur une période assez courte. En contrepartie, il devra leur garantir un remboursement à date fixe avec un certain taux d’intérêt. Toutefois, bien qu’intéressante, cette méthode présente aussi des inconvénients.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est particulièrement avantageux, et ce, pour de nombreuses raisons. En premier lieu, il permet au promoteur d’obtenir des liquidités en un délai très court pour le financement de programme immobilier. Les sommes obtenues peuvent être réinjectées dans le programme immobilier en fonds propres. Le promoteur pourra ainsi libérer ses fonds propres afin de les investir dans un nouveau programme.

En second lieu, ce mécanisme permet au promoteur de maîtriser parfaitement sa trésorerie. Dans un projet immobilier, les imprévus sont assez fréquents. Le crowdfunding immobilier pourra donc lui permettre de faire efficacement face à des problèmes tels que :

  • les coûts supplémentaires,
  • le manque d’acquéreur en VEFA,
  • la mauvaise exécution des travaux par les prestataires…

Les inconvénients du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier comme source de financement de programme immobilier a aussi des limites. Le premier inconvénient de ce système est le taux d’intérêt demandé par les investisseurs qui est généralement assez élevé (il varie de 6 à 10 %). Ensuite, le montant obtenu est généralement limité (10 à 15 % du coût total du projet).

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