Monsieur le maire, Je demande que les plans de zonage de mon pays soient remplacés par le PLU. Le zonage de votre pays ne vous convient pas ? Le PLU a été adopté il y a longtemps, les remèdes ont expiré. Tu crois que les carottes sont cuites ? Cet article est à propos de vous, ne partez pas tout de suite !
Sur l’île de Corse, l’envie de rendre certains terrains constructibles peut devenir irrésistible.
C’est ce qui a animé la commune de Centuri, en Corse.
Des parcelles sans réseaux d’eau, d’assainissement ou d’électricité ont été classées constructibles dans le nouveau PLU. Le 28 juillet 2015, la préfecture a pourtant exigé du maire le retrait partiel du PLU, pointant l’illégalité de ces nouveaux classements : ces terrains ne correspondaient pas aux critères d’une zone urbaine.
Le conseil municipal, dans une ambiance parfois électrique, a donc voté le retrait partiel du PLU. Rassurez-vous, personne n’a signalé d’explosifs ce jour-là, clin d’œil à nos amis corses et à leur légendaire humour.
😉 Le terrain, initialement reclassé à tort en zone constructible, retrouve alors son statut d’espace inconstructible.
Quand le PLU reçoit l’aval du conseil municipal, un délai de deux mois s’ouvre pour que les habitants, comme le préfet, puissent déposer un recours.
Passé ce délai, tout n’est pas figé pour autant. Il reste possible de demander un retrait partiel. C’est précisément la voie empruntée par le Préfet de Corse pour corriger le zonage litigieux de Centuri.
Le retrait partiel, c’est ce que nous allons décortiquer ici.
Cette option permet de remettre en cause un zonage illégal, même des années après la validation du PLU.
Demander la modification ou le retrait partiel du PLU : mode d’emploi
L’objectif : solliciter du maire la révision du zonage dans le PLU.
En droit, cela prend la forme d’une demande de retrait partiel du PLU.
Révocation, retrait : il s’agit de faire disparaître pour l’avenir une disposition illégale du document d’urbanisme.
Le maire doit-il accéder à la demande ?
Le fondement de votre démarche : l’article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :
« L’administration est tenue de révoquer expressément un acte réglementaire illégal ou non objectif, que cette situation ait existé depuis son entrée en vigueur ou résulte de circonstances juridiques ou factuelles ultérieures, à moins que l’illégalité n’ait été levée. L’administration révoque expressément un acte non réglementaire qui ne crée pas de droits devenus illégaux ou inapplicables en raison de circonstances de droit ou de faits après son entrée en vigueur, à moins que l’illégalité n’ait été levée. »
Autrement dit, si le zonage du PLU présente une faille juridique ou ne peut plus s’appliquer, le maire doit le modifier.
Prouver que le zonage est entaché d’irrégularités
La démarche commence souvent par une lettre, précisant :
« Demande de retrait partiel du PLU en date du… pour cause de zonage irrégulier concernant les parcelles cadastrées… n°… »
Pour que la demande tienne la route, il faut argumenter solidement. Voici des pistes concrètes pour étayer le dossier :
- Appuyer la demande sur des décisions de justice allant dans votre sens;
- Mobiliser les textes applicables au zonage concerné;
- Relever d’éventuelles contradictions entre les différents documents du PLU. À ce propos, voir « Comment utiliser PADD pour changer le zonage PLU »;
- Comparer avec les documents d’urbanisme de niveau supérieur (SCOT, schéma régional, etc.) selon votre secteur.
Les motifs de contestation sont variés, voici quelques situations fréquentes.
Quand le classement en zone agricole ne tient pas
Il arrive que les critères pour classer un terrain en zone agricole ne soient plus réunis depuis longtemps.
- Consultez « Comment classer les terres comme zone agricole »;
- Référez-vous à « Erreur dans la classification de l’agriculture ».
Exemple : un lecteur nous a récemment raconté sa mésaventure. Son terrain, exploité depuis des années comme site industriel et situé en cœur d’agglomération, a été reclassé en zone agricole dans le PLU. Or, le PLU a été validé il y a 14 mois : impossible de déposer un recours classique.
Dans ce cas, la lettre recommandée reste la meilleure carte à jouer pour demander un retrait partiel du PLU. C’est le conseil que nous détaillons dans l’article « Comment la mairie a réussi à classer mon domaine industriel dans une zone agricole ».
D’autres fois, le zonage problématique prend la forme d’un emplacement réservé, ce qui bloque immédiatement toute construction.
Emplacement réservé : quand la justification disparaît
Il existe une jurisprudence du Conseil d’État qui a annulé un emplacement réservé simplement parce qu’il était maintenu depuis trop longtemps.
Exemple : arrêt du 17 mai 2002.
À Pantin, le plan d’urbanisme de 1981 avait réservé les terres d’une propriétaire pour un espace vert. En 1995, la révision du POS maintient ce classement. Pourtant, rien n’a bougé sur ce terrain : aucun espace vert, aucune valorisation, le terrain reste gelé et inconstructible.
Après près de 50 ans d’attente, le Conseil d’État a finalement jugé ce classement illégal.
Les pièges du PLU pour les propriétaires mal informés sont nombreux
Plusieurs situations peuvent justifier un réexamen du zonage :
- Votre terrain est-il classé à tort en réserve naturelle ? Consultez notre article « Erreur de classement des zones naturelles ». Exemple vécu : l’un de nos membres a obtenu un avis favorable du commissaire-enquêteur sur la sortie de sa parcelle de la réserve naturelle. La mairie a suivi cet avis et ajusté le zonage avant la validation du PLU.
- Votre parcelle s’est retrouvée en Espace Boisé Classé (EBC) ? Un lecteur nous a récemment signalé avoir découvert ce classement suite au refus de sa demande de permis de construire. Pourtant, le boisement visé concerne plutôt la parcelle voisine : le PLU a injustement intégré son terrain dans l’EBC.
Les cas de figure sont multiples. Le plus judicieux reste de s’informer sur les procédures en mairie et d’anticiper les démarches dès qu’un nouveau PLU se prépare ou évolue.
Cliquez sur l’image pour accéder
Guide du propriétaire face au PLU.
