La TVA d’une opération de marchand de biens ne se vérifie pas au moment de la signature chez le notaire. Elle se verrouille avant le compromis, quand les arbitrages sont encore réversibles. Chaque régime (marge, prix total, exonération) dépend de qualifications croisées qui, une fois figées dans l’avant-contrat, deviennent quasi irréversibles sans avenant fiscal lourd.
Passage au CIBS en septembre 2026 : ce qui change dans vos compromis
À compter du 1er septembre 2026, les articles 257, 268 et 1594-0 G A bis du CGI sont abrogés. La TVA sur marge des marchands de biens migre vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), aux articles L.221-18 à L.221-20, en application de l’ordonnance n° 2025-1247.
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L’impact opérationnel est direct : tout compromis rédigé après cette date avec des références aux anciens articles du CGI repose sur des textes juridiquement morts. Nous recommandons de faire auditer chaque modèle de compromis, clause de TVA et annexe fiscale avant la bascule.
Les mentions obligatoires dans l’acte (article de référence, régime applicable, option éventuelle) doivent pointer vers les nouveaux textes CIBS. Un acte fondé sur l’article 268 CGI signé en octobre 2026 offre une prise directe à un contrôleur qui contesterait le régime appliqué.
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TVA sur marge du marchand de biens : conditions cumulatives à vérifier avant compromis
Le futur article L.221-19 CIBS reformule les conditions d’accès à la TVA sur marge, en particulier pour les terrains à bâtir. Deux conditions cumulatives s’imposent :
- L’acquisition doit avoir été réalisée « en vue de la revente », ce qui suppose une intention documentée dès l’achat (objet social, business plan, courrier au vendeur).
- L’acquisition doit avoir supporté un montant de TVA non nul et non déductible, ou provenir d’un vendeur lui-même dans cette situation.
En pratique, cela signifie que vous devez reconstituer l’historique TVA de chaque acquisition avant de rédiger le compromis de revente. Un bien acheté à un particulier non assujetti, sans TVA en amont, ne remplit pas automatiquement la seconde condition.
La documentation à réunir comprend l’acte d’acquisition d’origine, les déclarations de TVA du vendeur initial si disponibles, et la qualification fiscale du bien au moment de l’achat. Sans ces pièces, la TVA sur marge reste fragile en cas de contrôle.
Qualification neuf ou ancien : le piège de la requalification par les travaux
La nature du bien au moment de la revente détermine le régime de TVA, pas sa nature au moment de l’achat. Un immeuble ancien peut basculer en immeuble neuf si les travaux réalisés atteignent certains seuils structurels.
La règle repose sur deux critères techniques. Le gros oeuvre : si les travaux portent sur la majorité des fondations, des éléments de structure portante ou de la façade, le bien peut être requalifié. Le second oeuvre : si au moins deux tiers des lots techniques (planchers non porteurs, huisseries, installations sanitaires et plomberie, installations électriques, chauffage, cloisons intérieures) sont remplacés ou remis à neuf, le risque de requalification devient réel.
La conséquence d’une requalification en immeuble neuf est brutale : passage de la TVA sur marge à la TVA sur le prix total à 20 %. Sur une opération classique, la différence peut absorber la quasi-totalité de la marge nette.
Constat d’huissier avant et après travaux
Nous observons que les marchands de biens les mieux protégés en contrôle fiscal sont ceux qui font établir un constat d’huissier détaillé avant le début du chantier, puis un second après réception. Ce constat documente l’état des six lots du second oeuvre et permet de prouver que les seuils de requalification ne sont pas atteints.
Le coût d’un constat est marginal comparé au risque de redressement. Intégrez-le systématiquement dans le budget prévisionnel de chaque opération.
Engagement de revente et droits d’enregistrement : délais et sanctions
L’engagement de revendre dans un délai déterminé permet au marchand de biens de bénéficier de droits d’enregistrement réduits à l’acquisition. Le non-respect de ce délai déclenche le rappel du différentiel de droits, majoré de pénalités.
Avant chaque compromis d’achat, nous recommandons de vérifier trois points :
- Le délai de revente restant sur l’engagement initial, et sa compatibilité avec le calendrier réaliste de travaux et de commercialisation.
- La possibilité de proroger l’engagement si le bien nécessite des travaux longs, en anticipant la demande avant l’expiration du délai.
- L’impact sur la trésorerie d’un rappel de droits en cas de dépassement : le montant doit figurer dans le worst case du prévisionnel d’opération.
Check-list TVA marchand de biens : les points à verrouiller avant signature
Chaque compromis devrait passer par une revue structurée. Voici les vérifications à mener systématiquement.
Côté acquisition
Qualifier le bien : immeuble achevé depuis plus ou moins de cinq ans, terrain à bâtir, terrain non constructible. Identifier le régime TVA applicable à l’achat (TVA collectée par le vendeur, exonération, cession par un non-assujetti). Vérifier que l’engagement de revendre est formalisé dans l’acte et que le délai est tenable.
Côté revente
Déterminer si le bien sera revendu en l’état ou après travaux. Si des travaux sont prévus, estimer leur ampleur au regard des seuils de requalification neuf/ancien. Choisir le régime de TVA (marge ou prix total) en fonction de la qualification du bien et des conditions d’acquisition. Après le 1er septembre 2026, référencer les articles L.221-18 à L.221-20 CIBS dans les clauses fiscales du compromis.
Documentation à constituer
Acte d’acquisition d’origine avec mentions TVA. Historique de TVA du vendeur si le bien est un terrain à bâtir. Devis et descriptifs techniques des travaux envisagés, ventilés par lot. Constat d’huissier pré-travaux si l’opération comporte de la rénovation lourde. Validation écrite du régime TVA par l’expert-comptable ou l’avocat fiscaliste, datée avant la signature du compromis.
Un compromis signé sans cette documentation expose l’opération à un arbitrage fiscal subi plutôt que choisi. La marge d’une opération de marchand de biens se protège en amont, pas en déclaration.
