En 2025, la collecte nette des SCPI a progressé de 29 % pour atteindre 4,6 milliards d’euros, selon l’ASPIM et l’IEIF. Mais au-delà du rebond global, c’est la nature des fonds plébiscités qui retient l’attention : 76 % des souscriptions nettes se sont dirigées vers des SCPI labellisées ISR. L’investissement immobilier responsable n’est plus une niche, il est devenu la tendance structurante du marché.
Le label ISR, un repère officiel contre le greenwashing
Créé en 2016 et étendu aux fonds immobiliers en 2020, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) est une certification d’État française. Son attribution repose sur un audit indépendant conduit par des organismes accrédités, valable trois ans avec contrôles annuels. Concrètement, il distingue les fonds qui intègrent réellement des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur gestion, de ceux qui se contentent d’affichages déclaratifs.
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Cette distinction compte. Une réforme du référentiel, publiée fin 2023 et entrée en vigueur en 2024, a renforcé les exigences, entraînant une phase transitoire durant laquelle la taille moyenne des fonds labellisés a temporairement reculé. Le marché s’est toutefois rapidement rétabli. Au second semestre 2025, on dénombrait 75 SCPI labellisées ISR sur 231 au total, représentant 60,8 % de la capitalisation totale du secteur, soit 54 milliards d’euros (source ASPIM, mars 2026).
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Quelles thématiques portent réellement l’impact ?
Les SCPI à impact se déploient autour de plusieurs axes concrets. La santé et l’éducation constituent un premier pilier solide : établissements médicaux, résidences de soins, bâtiments universitaires, autant d’actifs portés par des besoins durables et peu sensibles aux cycles économiques courts. La transition énergétique des bâtiments en est un autre : rénovation thermique, réduction des émissions de CO₂, recours aux énergies renouvelables. Ces leviers réduisent les consommations et améliorent la valeur des actifs à long terme. Certaines stratégies misent aussi sur la diversification européenne multi-classes, avec une intégration ESG transversale, ou sur la qualité de vie des occupants, accessibilité et mobilité durable incluses.
Sur le plan des rendements, le taux de distribution moyen du marché s’établit à 4,91 % en 2025, en légère hausse par rapport à 2024. Les SCPI diversifiées affichent une performance globale de +6,3 %, quand les fonds mono-thématique bureaux subissent encore des ajustements de valeur. Le prix moyen de part a reculé de 3,45 % sur l’année, ce qui ramène la performance globale de l’ensemble du marché à +1,46 %. Des écarts considérables existent entre les meilleures et les moins bien positionnées : les 25 SCPI en tête de classement affichent une performance globale annuelle moyenne de près de 9 %, mais il s’agit souvent de structures récentes, moins éprouvées dans le temps.
Un marché en reprise, mais qui demande de la sélectivité
Le redressement de 2025 ne doit pas masquer la concentration du marché : les dix SCPI les plus souscrites ont capté les deux tiers de la collecte sur les neuf premiers mois de l’année. Seules sept ont dépassé le seuil des 100 millions d’euros de collecte. Par ailleurs, les parts en attente de rachat ont progressé au quatrième trimestre 2025, signe que la liquidité reste un sujet à surveiller, notamment sur le marché secondaire.
Investir dans une SCPI à impact labellisée ISR offre donc un cadre de qualité vérifié, mais n’exonère pas d’une analyse préalable sérieuse. Les critères à examiner restent nombreux : stratégie géographique et sectorielle, ancienneté du fonds, solidité du plan ESG, niveau de rendement par rapport au risque pris.
Face à un marché qui se redéploie autour de l’impact et de la responsabilité, le label ISR constitue un filtre utile, à condition de ne pas s’y arrêter. La rigueur de l’analyse reste le meilleur rempart contre les déceptions, qu’elles viennent d’un fonds peu liquide ou d’une promesse verte insuffisamment étayée.
