Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?

C’ est l’effet domino : un copropriétaire en difficulté pèse sa dette impayée sur ses collègues, qui à son tour peuvent s’accroupir sous les charges et mettre en danger l’ensemble du complexe. Que faire face aux mauvais payeurs ? Comment restaurer la santé financière d’une copropriété ?

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Le relevé des comptes, le baromètre de la copropriété

Avez-vous voté pour un travail qui n’a pas encore été fait ? Est-ce que votre budget prévisionnel gonfle inquiétant ? Votre copropriété pourrait avoir des ennuis. Certains de vos copropriétaires peuvent avoir des problèmes de paiement, mais comme l’exige le principe de la copropriété, les copropriétaires sont solidaires, permettant aux bons payeurs de payer pour le mal. UN situation qui peut mettre en péril la copropriété si elle continue, si les bons payeurs à leur tour deviennent défaillants, sous le poids d’un budget prévisionnel gonflé pour combler la dette creusée par les mauvais payeurs… Heureusement, il appartient à l’administrateur de prendre soin du recouvrement des paiements, et s’il échoue, des solutions existent. La première chose à faire si vous avez des doutes sur la santé financière de votre copropriété est de vous renseigner sur l’état des comptes de votre copropriété . Tous les copropriétaires ont le droit de consulter les comptes de la copropriété avec le fiduciaire. Ils peuvent être assistés par un membre du Conseil de l’Union. Plusieurs documents doivent être vérifiés :

• le solde global des copropriétaires , qui énumère le bilan de tous les copropriétaires et présente des dettes douteuses, qui sont peu susceptibles d’être payables dans le l’avenir ;
• extraits de comptes individuels des débiteurs des copropriétaires . Ces fragments montrent l’histoire des coûts de collecte de fonds, de règlement et de recouvrement. Ils permettent de se faire une idée de l’état des comptes des mauvais payeurs ;
• l’état d’avancement du suivi des litiges . Il informe les actions du syndic pour encourager les copropriétaires en difficulté à payer : augmentations, demeures, ordres de paiement, planification, appel à un huissier, etc.

Ces documents doivent être fournis par le syndic aux copropriétaires lorsque l’assignation est envoyée à l’assemblée générale annuelle. Ce sont les documents de référence pour qualifier l’état d’un condominium.

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Quand parlons-nous de copropriété en difficulté ?

Si certains signes devraient vous avertir de la condition de votre copropriété : travail constamment reporté, contrats jamais renégociés avec vos prestataires de services, dégradation des parties communes… tels sont les chiffres qui témoignent d’une copropriété dans une situation délicate. Un intérêt impayé constant tourne de 10 à 20% du budget prévu (dépenses courantes et travaux) est inquiétant, mais c’est à partir d’un taux de 15% pour les condominiums de plus de 200 lots et de 25% pour les condominiums avec jusqu’à 200 lots, qu’une copropriété est officielle en difficulté. Ce seuil est utilisé pour activer la procédure d’avertissement.

La procédure d’avertissement pour les condominiums vulnérables

Dans un délai d’un mois à compter de la clôture annuelle des comptes , en cas de retard de taux, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) pour désigner un agent ad hoc, souvent judiciaire Administrateur. Ce dernier devrait identifier les causes des paiements impayés et proposer des solutions dans AG dans les trois mois suivant sa nomination (jusqu’à six mois). Si le syndic ne fait rien, les copropriétaires représentant 15% des voix peuvent engager la procédure par crainte de remettre en cause sa direction. Elle peut également être initiée par un fournisseur d’eau, d’électricité ou par une entreprise qui a exercé des activités dont les factures sont restées impayées depuis six mois, à condition qu’elle ait ordonné le paiement au syndic.

Faire payer les débiteurs

Parmi les solutions proposées par le représentant ad hoc, le syndic trouvera des solutions amiables avant d’engager une procédure judiciaire en cas de défaillance. Le premier d’entre eux est de facturer les débiteurs.

• Les mauvais payeurs de bonne foi : si le (s) mauvais payeur (s) à être de bonne foi, un calendrier de paiement peut être établi, sans frais incitatifs. Ainsi, les arriérés de dépenses courantes, les appels de fonds de travail peuvent être répartis dans le temps pour être remboursés dans un délai raisonnable, par exemple, deux mois pour un quart de retard.
• Payeurs de mauvaise foi : Si les mauvais payeurs restent ainsi, les remboursements écrits sont suivis d’une lettre simple ou recommandée avec notification de réception (RAR) envoyée par le syndic.

Plusieurs lettres peuvent être adressées aux mauvais payeurs récalcitrants :

• une lettre de mise en demeure ;
• une « ordonnance de paiement par huissier » ;
• une « citation à comparaître payable par l’huissier de justice » ;
• une lettre dite « comminatoire » par un avocat (attention, il n’a pas de valeur juridique).

Elles constituent une condition indispensable à l’ouverture d’une procédure pour les tribunaux. Si les mauvais payeurs ne paient toujours pas leur dette, des poursuites judiciaires peuvent être engagées.

Enregistrer une hypothèque sur le sort du débiteur

Par précaution et pour assurer le paiement de la dette, le syndic peut enregistrer une hypothèque sur le sort du débiteur auprès de la direction générale des finances publiques, qui gère le dossier immobilier. À l’avance, le syndic doit avoir envoyé une « ordonnance de paiement par huissier » au propriétaire de la parcelle en question.

Conclusion d’un protocole de recouvrement par le syndic

Pour remédier à la situation, la copropriété peut également conclure un protocole de recouvrement par le fiduciaire. Cela aidera à déterminer la stratégie de restauration de la copropriété contre les impayés, de sorte que la situation ne se pose pas à l’avenir ou pour gérer la situation actuelle. Ce protocole doit être validé lors de la assemblée de la majorité.

Solutions judiciaires

En cas d’échec de toutes les procédures amiables possibles, il est possible d’engager une procédure devant la Magistrate Court en cas de paiements impayés compris entre 4 000 et 10 000 euros et devant la Haute Cour si les paiements impayés dépassent 10 000 euros. Plusieurs options judiciaires sont à la disposition des tribunaux face aux mauvais payeurs :

• l’ ordre de paiement ;
• la déclaration au greffe (pour les dettes inférieures à 4 000 euros), qui permet de saisir le tribunal local et aboutit à une décision définitive exécutoire ;
• la confiscation du terme, en cas d’urgence. Il permet de réclamer à la fois tous les frais dus dans l’année à partir de la première date d’échéance à partir du moment où le débiteur, 30 jours après l’avis de défaut, n’a pas son trimestre égalisé. Il permet également une attaque, y compris l’immobilier ;
• l’ arbitre, qui autorise également les attaques.

Qui paie les frais de recouvrement ?

Il appartient au tribunal de décider qui il doit payer les frais de recouvrement (frais de renaissance, rappel, avocat, huissier, etc.). Il peut les céder au débiteur ou à la copropriété. Quant au coût de la justice, ils tombent généralement pour le perdant.

Administration provisoire d’une copropriété en grandes difficultés

Si le tribunal estime que l’équilibre financier de la copropriété a été sérieusement compromis, il peut nommer un administrateur temporaire. L’administrateur intérimaire a un rôle différent de celui de l’agent ad hoc. Il remplace le fiduciaire, répulsion. Il peut obtenir la suspension des dettes ou même une remise partielle des créances et doit établir un plan d’approbation. Si la situation en copropriété est mauvais qui exige la réorganisation des comptes par l’intervention d’autres acteurs, le préfet peut alors confier à une commission la tâche d’élaborer un plan de « dernière chance » élaboré par un opérateur spécialisé, tel qu’un fiduciaire spécialisé dans la réorganisation des condominiums en difficulté. En cas de dysfonctionnement, une procédure de déficit peut être établie. Cela signifie que la copropriété passe dans le domaine public. Les copropriétaires sont ensuite expropriés par la mairie et le copropriétaire est dissous.