Comment savoir si on est éligible à la loi Pinel ?

Beaucoup de propriétaires nous demandent si l’ appareil Pinel est une bonne idée pour un investissement immobilier.

La réponse n’est pas facile car elle dépend de plusieurs paramètres, y compris votre niveau d’imposition, votre capacité de prêt ou la demande de location de la zone que vous conserverez.

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Dans cet article, nous allons décrire en détail notre approche en abordant les avantages de la loi Pinel, les conditions pour en profiter, et enfin les pièges à éviter.

A lire également : Les pièges à éviter dans la défiscalisation immobilière : mise en garde contre les arnaques et les dérives

Réduction d’impôt dans la législation de Pinel

Nous avons écrit une feuille séparée sur la déclaration d’impôt en Pinel, le but de cette feuille est de se concentrer sur le principe général de l’appareil, ce qui est assez simple : vous serez en mesure de déduire de vos impôts une partie du montant total de votre investissement.

Cette déduction est calculée sur l’investissement que vous allez engager est limitée par deux facteurs :

• un montant total maximum de 300.000€
• un montant maximum d’achat de 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir ci-dessous)
• pour jusqu’à 2 maisons

Dépassement du plafond de prix en droit Pinel

Il est possible de conserver une propriété dont le prix est supérieur au plafond de 300.000€ ou 5500€/m².

Veuillez noter que dans ce cas, vous ne pourrez conserver la part d’investissement que comme base de calcul conformément au (s) plafond ( s) (c’est-à-dire 300 000€ si vous achetez un bien immobilier pour 400 000€).

Pour calculer le montant de l’allégement fiscal, il est nécessaire d’appliquer au montant de l’investissement un coefficient qui dépend de votre période d’engagement sur l’appareil.

Durée du loyer	Taux applicable	Réduction totale maximale	Remise annuelle max.
Engagement initial de six ans	Durée initiale de 6 ans	12%	36 000€	6000€ (2% /an)
Prorogation de 3 ans	6%	18 000€	6000€ (2% /an)
Prorogation de 3 ans	3%	9000€	3000€ (1% /an)
Engagement initial de 9 ans	Durée initiale de 9 ans	18%	54 000€	6000€ (2% /an)
Prorogation de 3 ans	3%	9000€	3000€ (1% /an)

Nous vous avons fourni dans le tableau précédant les valeurs équivalentes de réduction d’impôt si vous investissez 300 000€ (ou plus), si votre investissement est inférieur au applicable au montant est le même, mais la réduction diminuera proportionnellement.

Ainsi, si vous investissez 150 000€ dans le logement au lieu de 300 000€, la réduction annuelle potentielle de vos impôts passera de 6 000€ par an à 3 000€ par an.

Calibrer le montant investi en fonction de vos impôts (actuels et estimés), il serait inutile d’investir 300.000€ dans Pinel si votre taxe est de 3000€ par an.

Conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel

Conditions sur l’immobilier

Afin de bénéficier du périphérique Pinel, la propriété doit :

1. un nouveau logement (ou l’équivalent, consulter le site de la fonction publique pour obtenir de plus amples renseignements sur les définitions et les délais de travail)
2. situé dans une municipalité appartenant à la zones A, A bis ou B1 (voir simulateur de zonage)
3. énergiehaute performance (RT 2012 ou BBC 2005 ou rénovation HPE)

Extension de l’appareil Pinel en 2018

L’ appareil Pinel a été prolongé en 2018 jusqu’en 2021.

Toutefois, pendant l’extension, les zones B2 et C ont été exclues du régime ; dans ces zones, seuls les projets dont l’autorisation a été soumise avant le 31/12/2017 sont éligibles.

Termes et conditions de location Pinel

Vous devez louer votre maison dans la maison principale via un contrat de location vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.

Pour pouvoir bénéficier de l’appareil, vous devez également respecter un plafond locatif par m² en fonction des zones et défini d’ici 2020 comme suit (source BOFIP) :

Zone	Plafond/m²
Zone A	bis 17,43€/m²
Zone A	12,95€/m²
Zone B1	10,44€/m²
Zone B2 et C (sous réserve de conditions)	9,07€/m²

Si vous louez un 50m² à Evry, vous êtes dans la zone A et le loyer maximum possible sera de 647,50€.

Comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximal implique la préservation d’une superficie. Ce calcul peut s’avérer difficile selon les définitions que vous utilisez, nous vous donnerons plus de conseils dans la section suivante.

Conditions de location à Pinel

En plus de respecter le plafond locatif Pinel, vous devez également respecter un seuil de revenu maximal qui dépend de votre région, ainsi que de la composition du locataire.

Augmenter le revenu des ménages , vous devez compter sur les recettes fiscales de référence de l’avant-dernière année précédant l’année au cours de laquelle le bail est signé , donc si le bail est signé en 2018, il s’agit des revenus fiscaux de référence pour l’année 2016 qui est l’annonce fiscale 2017 sera présenté.

Pour 2020, les plafonds sont définis comme suit (source BOFIP) :

Composition de la maison du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	38,465 €	38,465 €	31 352€	28 217€
Couple	57 489€	57 489€	41 868€	37 681€
Personne célibataire ou couple avec 1 personne à charge	75.361 €	69 105€	50 349	€ 45 314€
Personne célibataire ou couple avec 2 personnes à charge	89 976€	82.776	€ 60 783€	54.705 €
Personne célibataire ou couple avec 3 personnes à charge	107 053€	97 991€	71 504€	64 354€
Personne célibataire ou couple avec 4 personnes à charge	120 463€	110 271€	80 584€	72.526 €
Mise à niveau par personne dépendante supplémentaire	13 421€	12 286€	8 990€	8.089 €

Prenons notre exemple du 2P de 50m² loué à Evry maximum 647,50€. Ce 2P ne peut pas être loué à un couple sans enfants qui gagnent 2 plus de 57 489€, a priori vous laisser assez d’espace car le seuil de revenu pour couvrir 647,50€ de loyer grâce à notre assurance locative impayée est de 22 144€.

Aptitude à louer à un ascendant ou à un descendant

Le législateur a donné l’autorisation à partir de 2018 la location Pinel à un descendant ou ascendant à l’extérieur de la fiscalité, ce qui n’était pas auparavant possible (source).

Dernier point important : quels moyens devraient être pris en compte pour les colocataires à Pinel  ? La question se pose, bien sûr, et le site fiscal a donc clarifié cet important point :

Lorsque plusieurs personnes, qui constituent des ménages fiscaux distincts, détiennent le contrat de location, chacune d’elles remplit en principe les conditions relatives aux ressources visées aux points 200 à 510.

Cependant, les ressources des contribuables vivant ensemble doivent être valorisées dans le monde entier. Par conséquent, lors de l’évaluation des fonds d’un couple marié vivant en cohabitation, il convient de créer une masse de tous les ménages fiscaux et de comparer le montant obtenu avec le plafond de la source correspond à la composition totale du groupe ainsi formé.

Site web fiscal Nous verrons dans la section suivante que cette définition dépendante de la cohabitation est en fait un piège potentiel dans lequel de nombreux propriétaires tombent.

Les pièges d’une location à Pinel

Calcul de la zone Pinel

Comme nous l’avons vu à partir des plafonds applicables au prix d’achat ou au loyer, la superficie utilisée pour calculer les proportions par m² n’est pas définie avec précision. La surface doit en fait contenir les dépendances de la pièce principale, avec un poids à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.

La superficie à prendre en compte lors de l’évaluation du plafond locatif est l’espace habitable (voir IV-C-1-A § 330). Cette superficie habitable est augmentée de moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la superficie de Annexes (voir IV-C-1-b § 340). La zone ainsi délimitée est incluse dans la société de location du bailleur.

Source : site fiscal Le lien que nous donnons sur le site de chargement définit exactement les pièces jointes à prendre en compte, et en particulier le plafond de 9 m² applicable aux terrasses.

Il s’agit donc d’un point important à prendre en compte, car vous risquez de maintenir une surface trop basse en oubliant les annexes et en établissant ainsi un loyer maximal sous-évalué.

Indexation des loyers Pinel

Si vous fixez le loyer au plafond maximum, vous pouvez vous demander si oui ou non vous voulez indexer le loyer à la date anniversaire. Vous prenez le risque de dépasser le plafond et ne bénéficiez plus de la réduction fiscale ?

La réponse est, bien sûr, non, puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL , vous utiliser pour augmenter le loyer. Ainsi, vous serez toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même index IRL FILE.

Gare à Pinel

Comme nous l’avons vu précédemment, la définition du loyer maximal de la zone pondérée est cruciale.

Un piège classique est d’ajouter un supplément pour la place de parking louée dans l’annexe à l’appartement de location . Les places de stationnement ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, de sorte que vous ne serez pas en mesure de traverser le plafond Pinel avec une place de stationnement supplémentaire.

La solution consiste à signer un bail de stationnement séparé , indépendant du bail principal. Nous vous proposons un modèle de location de stationnement distinct qui répond aux exigences du Code civil.

Veuillez noter que l’administration fiscale accepte cette installation sous trois conditions (source) :

• vous n’avez pas besoin des deux baux , c’est-à-dire que le locataire doit être libre de mettre fin à l’espace de stationnement pendant un séjour sur place
• le locataire doit être en mesure d’accéder à l’espace de stationnement séparément de la pièce principale, donc dans la pratique, vous devriez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
• le loyer du stationnement devrait être raisonnable

Calcul du plafond de revenu pour un étudiant avec dépôt en Pinel

Si vous louez un étudiant en prenant une caution, quels sont les gains à considérer ? Celle de l’étudiant, des garants ou des deux cumulatifs ?

Les critères de prise en compte des fonds pour la loi Pinel sont décrits en détail sur le site fiscal qui donne la réponse pour les enfants qui sont imposables au domicile de leurs parents :

Dans le cadre de l’application de la réduction fiscale aux investissements locatifs, codifiée à l’article 199 de la décision B du code général des impôts, le Conseil d’État a considéré que lorsque le locataire est un enfant prélevé sur la résidence fiscale de ses parents, le revenu à prendre en compte n’est compris que comme revenu de ce locataire sans tenir compte de celui des parents ou des autres membres de la résidence fiscale (arrêt CE du 21 novembre 2007, n° 295949).

En augmentant le revenu des garants potentiels n’affectent pas le plafond des ressources des locataires, il est nécessaire de prendre en compte la somme du revenu des locataires.

Revenus des colocataires vivant ensemble à Pinel

Nous avons déjà vu que les revenus des colocataires ayant des logements fiscaux distincts doivent chacun atteindre la limite moyenne. Le problème est que les impôts ont renoncé à une exception : pour les colocataires vivant en cohabitation, c’est la somme de leur revenu qui doit respecter les limites de ressources. Cependant, la limite de source d’une paire est inférieure à deux fois le plafond d’un seul personne.

Nous recommandons donc de considérer deux colocataires dans un studio ou un appartement de deux pièces comme concubines standard. Dans le cas d’une colocation avec plus d’une chambre, les colocataires demandent une déclaration écrite indiquant s’ils vivent ensemble ou non. Cela vous permet de vous acquitter de votre responsabilité en cas d’audit fiscal ; vous n’avez pas le pouvoir de vérifier si les colocataires vivent ensemble ou non.

En conclusion, nous vous rappelons que si les locataires sont mariés ou rythme la question n’est pas posée, il est nécessaire de les considérer comme un couple et de résumer leur revenu.

Des vacances mortelles à Pinel

Les différentes raisons de la remise en question de la prestation Pinel sont énumérées sur la page fiscale à l’adresse suivante.

Le plus grand risque de remettre en question l’avantage est la location de la propriété sur une période de plus de 12 mois après réception du congé du locataire précédent . Si le locataire vous remarque avec un préavis de 3 mois, standard en loyer vide, votre logement doit être loué à nouveau dans les 9 mois suivant le départ.

En plus de risquer une perte de revenu qui compromet votre revenu locatif, il est donc essentiel de choisir une zone avec un marché locatif tendu qui vous garantit la possibilité de louer votre propriété avec un rabais possible.

Droit Pinel et assurance location impayée

L’ appareil Pinel n’est pas remis en question a priori en cas de paiement impayé.

Pour maintenir votre retour de location, en particulier dans le cas d’une acquisition par crédit, nous vous recommandons fortement de passer par notre garantie de location impayée.

Faites attention aux critères sont assez stricts, il est donc nécessaire de choisir une zone économiquement dynamique où il y a des locataires solvants.